中粮地产：期待土地存量提效

中粮地产近年来被市场关注主要是受益旧城改造预期强烈。作为深圳本土的一家房地产公司，中粮地产在宝安区持有的物业建筑约120万平方米，其中新安片区占地约30万平米，建筑面积约50万平米;福永片区占地约50多万平米,建筑面积约70多万平米。公司宝安区的项目位置靠近深圳前海，公司持有的物业拥有巨大的重估价值。

这些存量土地由于大部分是工业用地，取得成本极低，将这些资源充分利用和优化，以实现利益最大化，是公司目前的主要考虑。

一、提升工业地产价值 改弦更张做住宅和商业地产

1、22、25区借城市更新“变性”

深圳作为改革开放的前沿，华南区域的中心，拥有不可比拟的经济地位和区位优势，宝安区作为深圳市重要的经济大区和产业大区，工业基础雄厚，产业结构以加工制造为主，随着旧城改造的铺开和深入，多数老工业用地将更新为商业综合体和住宅，实现产业升级和价值重塑。

公司持有项目地块所处的宝安22、25区是宝安工业较集中地区，地理位置优越，经济发展前景广阔。公司通过与政府合作的方式具备一定的成本优势。从目前来看，纳入规划的城市更新单元都以居住、商业为主，当所有城市更新项目都顺利开发后，新安片区将迎来翻天覆地的变化。

目前公司已启动的两个旧城改造项目，包括宝安区22区中粮工业园及宝安区25区两大项目。

22区中粮工业园更新单元项目位于新圳河、公园路和建安二路围合的长形地块，不包括加油站部分，地块集合了许多政府职能部门，地理位置优越。目前已被纳入深圳市规划和国土资源委员会拟定的《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》(草案)，拟更新为居住和商业用地，需拆除重建用地面积4.06万平方米，中粮地产所占权属比例超过90%。

25区项目位于宝安25区创业二路与前进一路交汇处西，确定开发的项目包括集中式商业物业、甲级写字楼、商务公寓、星级酒店、高端住宅等。据深圳中粮地产副总经理田佳琳介绍，目前大悦城项目已立项，还在规划中，规划设计方案标准很高，将彻底整合并改变现有业态的零散结构和低档形象，形成区域性商业核心。

2011年 12月8日深圳市政府发布正式公告批准立项，25区项目已成为深圳市、宝安区两级政府确认的重大投资项目，享受行政审批绿色通道。按照周边地价，两个项目整体价值在350亿以上。

2、 产业升级计划再落子 67区拟建产业园区

中粮地产目前对宝安地块的改造升级计划中还包括67区存量土地，该地块位于广东深圳宝安片区创业路和公园路交汇处，已于2013年5月取得《建设用地规划许可证》，项目占地3.6万平米，计划建成能够满足企业办公、文化需求的综合性产业园区，公司将以高起点高标准打造宝安67区产业园项目，在充分调研和分析后，按照准确的项目定位，以人为本的理念打造一个规划设计科学、生活配套设施完善、商务环境优良、满足高科技中小企业的生产、生活与文化的产业园。园内计划配套建成建面十万平米的研发大楼，用以出租或出售。

该产业园区改造完成后，将由最初的普通传统型企业，逐步变成吸引高技术、高人才的行业领先型企业的综合园区。中粮地产的目标是：随着企业入驻数量的增加，产业园将成为深圳市一流人才、科技、产业及资本的聚集地。这是中粮地产产业升级计划的一次重要尝试，也将成为老地块实施经济转型和创新驱动发展战略的全新平台和载体。

二、创新提振租金产出 尝试收购式扩张

1、依靠公司原有园区运营基础 引入新兴行业提振租金产出

作为加工制造业基地，宝安存在大量工业用地和厂房。在未来新增工业用地即将达到极限以及产业不断升级的背景下，现有工业地产的转让、租赁市场将会越来越活跃，宝安区长期以来工业氛围较好。近几年来，宝安工业物业的租金水平稳步上升，高端物业及厂房的租金上升尤其明显。

经过近年来深圳对产业布局的调整，高新技术产业发展迅速，相关企业在工业物业市场表现活跃，公司根据不断上升的市场需求，加大招商引资、转型提升力度。通过多渠道多途径的市场化宣传推广招商方式，吸引客户竞租，实现从优选商，优选新兴行业和高新技术企业，最大限度的解决空置，提振租金产出。

由于租赁合同时间的长期性以及租赁价格的稳定性，公司的工业地产能够为稳定的租金收入，并形成稳定的现金流。在房地产上市公司中此种赢利模式有着独特的优势，根据公开可查的公司定期报告显示，公司持有的工业地产可出租物业面积共计128万平米，在报表中主要体现为投资性房地产，总额约为8亿元。工业地产全年物业出租率为96%，租金收取率为98%。

2、创新土地储备模式 收购新项目

自从2004年政府规定经营性土地使用权的转让须采取“招拍挂”之后，国内土地的出让价格便持续上涨，土地储备规模开始被开发商视为提高盈利能力的关键性因素。公司目前正在积极寻求多种土地储备模式，除了参与公开市场招拍挂获取土地外，公司还将考虑通过城市更新、收购股权等方式获取新的土地储备。2013年，公司通过股权收购方式获取了深圳爱联城市更新项目和成都丽都项目，此外还通过拆迁补偿方式参与了深圳创维城市更新项目的开发。

近年来，国内经营性土地出让的价格在持续上升，多个主要城市频繁爆出“地王”，表明大多数开发商又开始了一轮土地储备的进程。由于土地资源的稀缺性，国内地价的长期升势是能够得到普遍认同的。重视运用企业股权转让的合作方式是中粮地产获得土地资源的又一尝试。

2013年10月21日，公司发布公告称，公司下属全资子公司深圳房地产开发有限公司(下称“深圳公司”)与新创维电器(深圳)有限公司、深圳创维置业有限公司签订合作协议，将以16.5亿元的搬迁补偿总额获取深圳市光明新区公明创维城市更新项目。中粮地产表示，本次交易有助于公司在深圳地区拓展新项目，有利于公司主营业务的发展。

同年11月4日，公司发布公告称，全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司，以不高于4.3亿元的价格，收购深圳锦峰集团有限公司持有的深圳市锦峰城房地产开发有限公司100%股权，开发建设爱联旧村改造项目。鉴于目前爱联旧村改造项目A1区处于可开发状态，本次收购交易的达成，将进一步拓宽公司业务。同年12月，公司在成都再下一城。其下属公司中粮地产成都有限公司拟以3.38亿元价格收购当地开发商成都硕泰丽都，对于本次收购，公司方面表示，这将进一步加快公司房地产开发业务的发展，符合公司未来发展规划和经营管理的需要，此外，也有利于中粮在成都地区拓展新业务。

三、 产权补偿保障资产价值

目前公司拥有的工业厂房主要位于宝安中心区及福永大洋开发区，建筑面积累计约120万平方米。由于这些土地持有时间较长，历史账面价值极低且位于现在的宝安主城区，随着深圳旧城改造的推进，将使公司的部分工业用地变为商业旅游或住宅用地，这将使公司直接获得土地升值收益。

此前，公司共获得两宗拆迁补偿，宗地面积约19112.59平米，项目分别位于宝安22、26区，已经变现的补偿金额总额5.86亿元，利润总额5.12亿元。

公开资料显示，公司的多个城市更新项目正稳步取得进展，进入前期审批工作或正在开展拆迁谈判。低价丰富的土地储备将能够为公司的未来发展形成良好支撑和资产保值。