北京住宅市场的严厉调控，让市场“钱”景不明。不过，商办市场是个例外，眼下正迎来投资利好。
去年还在从事金融业的刘先生，现在坚定投入到商办物业投资行列。从今年1月至今，他已经投资了3处商办。在他看来，商办迎来难得的好时期，现在正是出手的好时机。
与刘先生一样看好商办物业投资前景的蒋女士，之前做住宅投资积累了一部分资金，最近正在到处看商铺。她告诉小编，“住宅投资受政策调控，不如之前好出手了，加上收益率逐年递减，算下来不如投资商办的收益更高、更保险。”
蒋女士的投资案例的确具有代表性。按照北京住宅市场目前新规，购买首套普通自住房首付款不低于35%，首套非普通自住房首付款不低于40%。二套普通住宅首付款不低于50%，非普通住房首付款不低于70%。要知道，北京市场住宅每套均价已突破500万元关口。新政首付款比例提高，意味着很多住宅投资需求被挤出市场。
对于投资者而言，商办类物业除了不限购买资格外，首付只需五成，且总价低，比起普通住宅，首付压力要小得多。另外，目前北京市场商住倒挂现象严重，在这个时点选择商办类物业，意味着未来将拥有较大的增值空间。就租金而言，商办类物业投资收益率一向较住宅高不少，对于追求长期稳定租金收益的投资者而言，优质的商办类物业不失为好的投资选择。
投资商办看哪几个点？
与住宅投资一样，商办类物业投资更考验投资者的眼光和智慧。对于投资者而言，优质资源的占有是项目价值的防火墙。
众所周知，商办投资看得是未来发展趋势和潜力。投资者近几年扎堆门头沟，正是看中了门头沟的投资潜力。
首先，从区域价值看，“四季皆有景”的门头沟自然资源丰富，山水环境得天独厚。作为京西重镇，门头沟的发展历来受到政府高度关注。从50年代到80年代到90年代到新世纪，长安街从最初的建国门、复兴门各向东西延展，经过5次扩张，现东至通州，西至首钢东大门。2010年6月，政府再次做出向西延长的规划方案，长安街向西以首钢东门延至门头沟，并将门头沟定位为WSD（首都西部综合服务区）。在北京市2020年新城规划中，政府在门头沟的总投资超过2900亿，用于WSD的产业升级，并规划建设12个京西标志性景观。
其次，交通对一个区域的价值，如同连接人体各处的血脉。交通功能的强弱，在很大程度上决定着区域的发展，更关系着区域内楼盘的价值，尤其是给商办物业带来人流与商流。门头沟的交通网络四通八达，便捷顺畅。阜石路、莲石路作为直通市内的快速路已全线通车，全程无红绿灯、无收费站，可快速直达中关村、金融街、北京西客站。随着国内首条中低速磁悬浮交通示范线地铁S1线与6号线西延的一起开通，门头沟与北京西部核心区域彻底融为一体。此外，长安街西延线也将于2017年12月全线通车。
另一大利好是，作为门头沟区高端产业培育的龙头，近年来，中关村门头沟园明确“一主三辅”产业体系，针对入区企业需求推出各类优质创新服务，中关村门头沟园进一步强化了门头沟区域的高科技发展定位。据悉，目前园区已竣工验收总部大厦6座，在建8座预计将于年底陆续竣工，园区中关村高新技术企业总数达到116家，上半年新引进登记注册企业329家，实现认缴注册资金58亿元。
与此同时，门头沟的发展已经步入快车道，陆续承接国际重大赛事。比如，首钢产业园将成为2022年冬奥会筹办、举办的中枢。8年前，为了首都碧水蓝天，首钢率先搬迁调整，为奥运会新建体育场馆提供优质钢材，参与建设。如今，冬奥会又为首钢老厂区开发建设带来了新机遇。首批160余位冬奥组委工作人员，已陆续入驻首钢厂区北部的工业主题园(西十筒仓)。2017年2月,办公区内其他建筑改造完毕后,预计会有近2000名来自全球的工作人员投入到冬奥组委的工作中。
众多产业的入驻和发展，将给门头沟发展带来源源不断的人气和商气。
商办难求
门头沟区域的发展潜力有目共睹。不过，摆在现实的一大问题是，门头沟区域内95%为山地，市场供应量有限，尤其商办类物业凤毛麟角，如何找出独具资源禀赋的项目更为重要和关键。
虽然此次调控没有涉及商办的管控内容，但从下半年开始，对于商办类产品一直有各种限制，各个区都在严格控制。有消息显示，后续北京市场可能全部取消小面积商办类审批，明显的一点是，目前针对商办项目的销售证发放趋严。在监管趋严的市场下，北京市场商办产品可形成供应的预售量进一步减少。
受商办调控预期下预售管控加强的影响，商办项目领证越来越难。8月份开始，随着商办调控传言的不断发酵，相关部门对于商办项目的规划审批及预售管控愈发收紧。8月份仅2180套商办产品取得预售许可证；9月份，入市项目中商办项目不过10个；10月份也仅1825套商办产品取得预售许可证。
当前，纯住宅产品供给不足、价格快速上涨,商办产品成为刚需以及刚改人群的投资选择热点。
从北京10月取得预售许可证的商品住宅项目的价格看，朝阳区景粼原著的预售价格为8.2万元/㎡，门头沟区两个住宅项目西山燕庐和金地华宸的预售价格分别是6.2万元/㎡和6.6万元/㎡。
显然，北京住宅供应市场中高端项目已成为主力，并且已出现明显的郊区高端化，城区顶豪化的现象。受此影响，城区已成为高端财富客群的置业主战场，刚改类需求外迁至近郊区域或分流至二手市场，而首置刚需则只能被迫外迁至更加遥远的远郊区县甚至环京区域，或转战商住市场。
在这种形势之下，目前商办市场在售的为数不多的小型商办物业更受市场青睐，而且未来随着政策的收紧，这类物业的价值将更加凸显，在市场上的流通性更好。
据了解，七星长安便是门头沟区域内少有的优质商办项目。近期项目推出其中一栋楼，300套不到，售价35000元/㎡左右。因总价低且即将交房，吸引了大批客户关注。
更吸引投资者的是七星长安项目位于葡萄嘴环岛北50米处，紧邻西长安街和地铁S1线石龙路站，坐拥半山优势的景观资源。
纵观城市发展，每一个区域的崛起都有一个标志建筑的诞生。十年前，只有少数人预见了今日CBD的辉煌，国贸三期将CBD推向价值之巅；七年前，只有少数人坚信今日CRD的发展，万达广场让石景山CRD更加璀璨辉煌。如今，WSD区域的腾飞将由七星长安来演绎。作 为地铁沿线的商办物业，随着门头沟区域利好优势的发展，以及地铁S1线与6号线西延的开通，未来人流、信息流和资金流将汇集于此，带动项目聚集人气。
