建行行长王祖继:创新金融模式助力城市及房地产发展方式转变

建设银行2018年03月25日10:37分类:财媒聚焦

“中国发展高层论坛2018年会”于3月24至26日在北京举行。中国建设银行行长王祖继表示,城市发展方式转变必然要求房地产的发展方式做出新的转变,回归到房子是用来住的这样一个本源上来。

王祖继介绍,改革开放以来,中国的城镇化进程突飞猛进,成为了全球一道独特风景,为中国经济腾飞注入了强劲动力。党的十九大绘就了现代化经济体系建设的宏伟蓝图,强调了高质量发展的要求。在现代化经济体系建设当中,城市建设依然是重要的动力引擎;同时,伴随着经济发展方式的深刻转变,城市发展也面临着方式转变的现实紧迫课题。因此我想,无论是谈房地产市场的新方位还是房地产金融的新模式,都需要放在现代化经济体系建设和新型城镇化这个大背景、大逻辑下面进行探讨。

《国家新型城镇化规划》明确了城市群是新型城镇化的主体形态,这体现了决策层对城市发展规律的科学把握和发展方位的准确研判,也是实现城市高质量发展的题中之义。关于城市群发展的理论和实证研究很多。从经济学的角度看,城市群最主要的特点和优势,是基于不同城市的资源禀赋,实现专业化分工协作和功能互补,消除单一城市的规模不经济。但是,这种协同和聚合效应并不会自然而然地产生,其前提是城市间的土地等资源、劳动力、资本、技术、信息等生产要素有效流动,从而实现优化配置。可以讲,要素自由流动是城市群形成和繁荣的深层基础和必要条件。

王祖继表示,影响要素流动的因素很多,比如城市的吸纳承载能力、地理上的距离和政策上的壁垒等等。这其中,房地产对要素的吸纳承载能力起到基础性的关键作用。无论生产经营、商务活动还是生活起居都离不开房地产,都需要宜业宜居的环境。尤其是劳动力作为最活跃、最具能动性的要素,是衡量城市吸纳承载能力最直观的标尺。因此,城市群的兴起既为房地产发展打开了新的空间,同时又在需求分层、结构分化、品质升级等方面对房地产供给提出了新的要求。

目前,我国房地产市场发展还不适应新型城镇化特别是城市群发展的要求,尤其是对要素流动的吸纳承载能力不足,这已成为社会“痛点”问题。其中特别值得关注的是,在大量房屋长期闲置的同时,有很多新进城的居民、新毕业的大学生住不上房子,新引入的专业人才住不上满意的房子等问题。产生这些问题的根源主要在于供给侧,包括结构不合理、房价过高,赋予更多的投资功能而弱化了对生产生活的承载功能。因此,城市发展方式转变必然要求房地产发展方式作出转变,回归到“房子是用来住的”本源上来。要实现这一目标,需要引领理念的转变,调整相应的政策,发挥金融更大的作用。金融银行业需要更加主动作为:一方面,继续严把信贷投放、调整信贷结构,遏制投机炒作,加力支持居住需求;另一方面,房地产金融创新不能围着传统信贷转,要把着力点转向针对房地产供需失衡提供综合金融解决方案上面,借助金融力量激活市场要素,引导资源有效配置,解决社会痛点问题。

王祖继介绍,建行作为国内房地产金融领域的先行者和专业服务商,根据中央要求和房地产市场新变化,积极以金融手段推进住房租赁市场建设,实施了一揽子综合金融解决方案。这其中包括通过适配的金融产品稳定租赁关系、平抑租赁价格,通过“CCB建融家园”等新型物业形态提供家庭式长租服务等。内在机理上,就是借助金融服务开放共享平台和配套金融产品,使房子、服务、资金和信息贯通起来,解决供需错配的问题,促进“长租即长住”新理念新市场的形成。

一是使房源供给丰富起来。通过支持政府与企业等投资新建和盘活存量、改造商用物业、汇集社会零散房源等多种渠道,丰富租赁住房尤其是长租房的供给,并通过搭建综合服务平台降低交易成本。目前,合作企业已达到1500多家,储备房源超过10万套。同时也在探索“要存房到建行”金融服务,激活社会上存量闲置房源,物尽其用,实现价值释放与价值创造。

二是使固化资金流动起来。房地产包括租赁市场具有资金密集型的特征,无论是开发建设、购置还是持有和运营,都对资金有高强度的需求,同时从中又能够产生大量稳定可期的现金流。针对中介服务商运营需要的资金融通、租金等未来收益管理等需求,建行除了提供传统信贷融资产品外,还推出了“按居贷”、类REITS等一系列新型金融产品,帮助企业和个人纾解资金压力、提高资金使用效率,并有效降低杠杆率。

三是使分散信息共享起来。建行借助大数据分析平台和长期积累的海量交易信息和房屋数据,并引入外部优质数据源,以及与交易系统、监管系统对接,下大力气打通房地产市场“信息孤岛”,帮助企业、个人和政府主管部门解决信息不对称问题。建行为政府主管部门搭建了开放共享的住房租赁综合服务平台。建行现在已经与300多个地级及以上行政区签署了平台合作协议,大量企业和个人客户加入了这个平台。建行还率先推出住房租赁价格指数,目前已在18个城市发布,为各市场主体提供决策信息支持。

四是使租赁服务活跃起来。住房租赁市场发展壮大,需要有一大批专业化、机构化的租赁服务企业。针对市场上的房屋托管、租赁配套、持有运营、中介撮合等不同类型住房租赁企业的特点和需求,设计推出配套的金融和技术服务方案,帮助他们提升服务能力,做精做大做强。(完)

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[责任编辑:马凌杰]